Анализ рынка жилой недвижимости Турции в 2025 году. Часть 4.

Историческая Перспектива

Краткая история валютного и долгового кризиса Турции

Мировой кризис 2008 года привёл к падению цен на жильё в Турции на 14,65% (с учётом инфляции), затем на 2,82% в 2009 году, на 3,54% в 2010 году и на 2,39% в 2011 году. Затем в период с 2012 по 2016 год рынок вырос, в основном благодаря тому, что растущий средний класс впервые получил доступ к ипотечному кредитованию.

Рост цен на жильё начал замедляться после попытки государственного переворота в 2016 году из-за экономических и политических потрясений, в том числе терактов и политической неопределённости. В 2016 году особенно сильно пострадал первичный рынок Стамбула, в основном из-за резкого обесценивания турецкой лиры. В 2017 и 2018 годах темпы роста цен на жильё продолжали снижаться.

Однако президент Реджеп Тайип Эрдоган, реагируя на многочисленные кризисы, постоянно расширял турецкую экономику. Ему нужно было создать благоприятную атмосферу, чтобы изменить конституцию в 2017 году и победить на президентских выборах в 2018 году. Но его стремление ускорить экономический рост привело к проблемам — перегреву экономики, высокой инфляции, дефициту платёжного баланса, росту долга и ослаблению валюты, — которые недавно потребовали жёстких мер со стороны центрального банка. Высокие процентные ставки и экономические ограничения оказали влияние на экономику, как это всегда бывает, и одним из результатов стало снижение цен на недвижимость.

Президент Эрдоган долгое время придерживался эксцентричных взглядов на денежно-кредитную политику, считая, что инфляция вызвана высокими процентными ставками, которые он назвал «матерью и отцом всех зол». Его взгляды напугали монетарные власти, и в результате инфляция привела к падению курса лиры.

В этом есть ирония, потому что период правления Эрдогана начался с демонстрации бюджетной ортодоксальности, в результате чего ставки по жилищным кредитам резко снизились со среднего показателя в 48,43% в 2002 году до всего лишь 9,7% в 2013 году - один из самых больших успехов правительства Турции ПСР. Однако по мере роста инфляции процентные ставки по жилищным кредитам снова начали расти до двузначных цифр, и к декабрю 2018 года средняя процентная ставка составила 27,82%.

После падения до рекордно низкого уровня в 9,11% в июле 2020 года, когда правительство упростило доступ к кредитам для стимулирования экономики в условиях пандемии Covid-19, процентные ставки по жилищным кредитам снова резко выросли, достигнув 20% в декабре 2022 года, несмотря на несколько снижений ставок центральным банком на фоне растущей инфляции. Процентные ставки по жилищным кредитам выросли ещё больше, достигнув 42,1% в декабре 2023 года, и оставались высокими на уровне 41,1% в декабре 2024 года.

С 2017 по 2021 год инфляция в среднем составляла 15% в год, а с 2022 по 2024 год выросла в среднем до 62,4% в год.

Рост инфляции подорвал валюту, но резкое падение курса лиры в сентябре 2018 года отчасти было связано с ухудшением отношений Турции с США, которые повысили импортные пошлины на турецкую сталь на 50% и на алюминий на 20% в знак протеста против задержания американского пастора Эндрю Брансона, которому были предъявлены обвинения в связи с неудавшейся попыткой государственного переворота в 2016 году. Брансон был освобождён после двух лет содержания под стражей.

Дефицит платёжного баланса увеличился с 33,1 млрд долларов США в 2016 году до 47,5 млрд долларов США в 2017 году, то есть почти на 44%, по данным ЦентроБанка Турции. В сентябре 2018 года турецкая лира упала до 6,3 за 1 доллар США по сравнению с 3,48 за 1 доллар США в предыдущем году, то есть почти на 45%. С тех пор лира остаётся слабой.

Турция накопила большую сумму долга в иностранной валюте из-за многолетнего дефицита платёжного баланса, но у неё нет достаточных резервов для покрытия своих обязательств.

В 2019 году сальдо платёжного баланса составило 1,67 млрд долларов США, что стало первым и самым высоким показателем с 2001 года, в основном из-за ослабления лиры. Однако в последние годы, с началом пандемии COVID-19, сальдо платёжного баланса снова стало отрицательным. В 2020 году дефицит платёжного баланса Турции составил 36,7 млрд долларов США, а в 2021 году — 14,88 млрд долларов США. Затем, в 2022 году, дефицит вырос до 49,1 млрд долларов США. В 2023 году дефицит платёжного баланса Турции немного сократился до 45,2 млрд долларов США. В 2024 году дефицит платёжного баланса страны сократился ещё больше, до 9,97 млрд долларов США, в основном из-за повышения процентных ставок и ограничений на торговлю золотом.

В последнее время дефицит бюджета страны стремительно растёт. В 2023 году дефицит бюджета страны увеличился почти на 900% до 1,4 триллиона турецких лир (38,3 миллиарда долларов США) по сравнению с 142,7 миллиарда турецких лир (3,9 миллиарда долларов США) в предыдущем году на фоне президентских выборов и двух разрушительных землетрясений, по данным Министерства финансов и казначейства.

В 2024 году дефицит бюджета вырос до беспрецедентных 2,1 триллиона турецких лир (59 миллиардов долларов США) из-за стремительного роста инфляции, увеличения расходов в связи с выборами и восстановительных работ после катастрофического землетрясения.

За последние годы турецкая лира потеряла около 69% своей стоимости: с 5,85 турецких лир за 1 доллар США в декабре 2019 года до 18,66 турецких лир за 1 доллар США в декабре 2022 года, поскольку центральный банк продолжил свою нестандартную политику снижения процентных ставок на фоне роста цен и торгового дисбаланса. Несмотря на стремительный рост инфляции, Центральный банк снизил ключевую процентную ставку на 1000 базисных пунктов с сентября 2021 года по февраль 2023 года, как того требовал президент Эрдоган, чтобы стимулировать экономический рост.

Однако из-за стабильно высокой инфляции центральный банк начал действовать в противоположном направлении и агрессивно повышать ключевые процентные ставки. В марте 2024 года центральный банк повысил базовую ставку однонедельного РЕПО на 100 базисных пунктов до 50%, что стало девятым повышением ставки подряд за последние месяцы и самым высоким уровнем с апреля 2002 года. Базовая процентная ставка была повышена в общей сложности на 4150 базисных пунктов, с 8,5% в июне 2023 года до 50% в марте 2024 года, где она оставалась неизменной до 25 декабря 2024 года.

Несмотря на это, всего за два года турецкая лира потеряла ещё 46,3% своей стоимости по отношению к доллару США, достигнув среднемесячного обменного курса 34,97 турецких лир за 1 доллар США в декабре 2024 года.

Стремясь стимулировать экономическую активность по мере ослабления инфляционного давления, центральный банк скорректировал свою денежно-кредитную политику, снизив базовую процентную ставку до 47,5% к декабрю 2024 года. В январе 2025 года она была снижена на 250 базисных пунктов до 45%, а в феврале 2025 года — ещё на 250 базисных пунктов до 42,5%.

Турецкая лира обесценилась на 3,4% по отношению к доллару США за два месяца, достигнув месячного обменного курса 36,202 турецких лир за 1 доллар США в феврале 2025 года.