При анализе покупки недвижимости как инвестиции важно понимать, какой доход она может принести. Показатель, который это отражает, называется ROI — «возврат инвестиций».
Рентабельность инвестиций можно вычислить как за весь период владения, когда ваша собственность приносит доход, так и при продаже, когда вы получаете прирост капитала или убыток.
Как рассчитать рентабельность инвестиций?
Формула для расчета ROI выглядит следующим образом: Рентабельность инвестиций = (операционный доход + цена продажи – стоимость приобретения) / стоимость приобретения*100%.
Рентабельность инвестиций показывает, сколько вы заработали на вложенных средствах. Важно также учитывать все ваши расходы: первоначальный взнос по кредиту, выплаты по кредиту, затраты на закрытие сделки, налоги на недвижимость, страховые расходы, а также затраты на обслуживание и ремонт».
Один из самых распространенных способов заработать на недвижимости — дождаться повышения её стоимости со временем. Например, вы покупаете дом за 300 тысяч долларов, и через пять лет его рыночная стоимость увеличивается до 400 тысяч долларов. Это означает, что он подорожал на 100 тысяч долларов. Предположим, что, помимо 300 тысяч долларов, потраченных на покупку дома, вы также вложили 40 тысяч долларов в ремонт и получили 20 тысяч долларов арендного дохода, а затем продали его за 400 тысяч долларов. Согласно формуле, 20 тысяч долларов (операционный доход) плюс 400 тысяч долларов (цена продажи) минус 340 тысяч долларов (себестоимость) составляют 80 тысяч долларов; 80 тысяч долларов, деленные на 340 тысяч долларов, дают 0,235, что означает, что ваш ROI составляет 23,5%.
Расчет ROI в зависимости от стратегий инвестирования:
- Перепродажа. Вычтите общую стоимость инвестиций из окончательной цены продажи, затем разделите полученное число на сумму инвестиционных затрат. Результат будет рентабельностью инвестиций.
- Аренда. Сдача жилья в аренду может обеспечить стабильный долгосрочный доход. Для определения рентабельности инвестиций необходимо заранее рассчитать прогнозируемый годовой доход от аренды и ежегодные операционные расходы, которые могут включать страхование, налоги на недвижимость, взносы в ТСЖ и затраты на обслуживание. Затем используйте формулу: рентабельность инвестиций = (годовой доход от аренды – годовые эксплуатационные расходы) / стоимость ипотечного кредита (сумма, оставшаяся к выплате по ипотечному кредиту).
- Инвестиционные фонды недвижимости. Этот пассивный подход к инвестициям в недвижимость предполагает покупку акций и получение дивидендов.
Важные нюансы расчета ROI:
Инфляция: важно учитывать фактор инфляции при расчете ROI. Например, если рентабельность инвестиций составляет 5%, а инфляция 3%, то реальная прибыль составляет всего 2%.
Риски: недвижимость подвержена различным рискам, таким как падение цен на рынке, стихийные бедствия, изменения в законодательстве и т.д.
Налоги: налоги на недвижимость, а также налог на прибыль от продажи недвижимости существенно влияют на конечную прибыль.
Другие методы оценки прибыльности инвестиций:
Потенциальную доходность от инвестиций можно оценить различными способами, и инвесторы часто комбинируют несколько показателей для более полной картины:
-Ставка капитализации. Этот показатель отражает годовую доходность от сдачи недвижимости в аренду без учета долгов. Формула включает три переменные — чистый операционный доход, стоимость недвижимости и норму доходности — любую из которых можно рассчитать с использованием двух других.
- Внутренняя норма доходности. Этот показатель измеряет годовую норму доходности за определенный период времени, а не за весь срок владения.
- Доходность наличными. Эта простая формула сравнивает годовой денежный поток от недвижимости до уплаты налогов с общей суммой вложенных средств. Расчеты наличными обычно проводятся за определенный период, например, за один год.
Факторы, влияющие на рентабельность инвестиций в недвижимость:
На потенциальную прибыль (ROI) могут оказывать влияние различные внешние факторы.
Одним из ключевых является общая рыночная конъюнктура. Например, дефицит предложения часто приводит к повышению цен на объекты недвижимости, что может значительно увеличить рентабельность инвестиций.
Стоимость приобретения дома также влияет на прибыль, которую инвесторы получат при его продаже. Чем выше цена недвижимости, тем меньше денег останется в кармане в конечном итоге, если только стоимость значительно не возросла.
При инвестировании в недвижимость важно учитывать долгосрочную перспективу.
Анализ рынка: изучите рынок недвижимости в выбранном регионе, чтобы оценить перспективы роста цен и спроса.
Diversification: диверсифицируйте свой портфель, вкладывая средства в разные типы недвижимости и регионы.
Профессиональная консультация: обратитесь к специалисту по недвижимости, чтобы получить профессиональную консультацию по выбору объекта, оценке рисков и расчету рентабельности.
В заключение отметим, что ROI является важным показателем для оценки прибыльности инвестиций в недвижимость. Однако, не стоит полагаться только на этот показатель. Необходимо также учитывать другие факторы, такие как доходность, капитализация, ликвидность и т.д. Тщательный анализ всех аспектов поможет вам принять взвешенное решение и выбрать наиболее выгодную инвестицию.
Источник: Bankrate
