Анализ рынка жилой недвижимости Турции в 2025 году. Часть 2.

Основные моменты спроса

Спрос снова растет

Спрос на жилую недвижимость в Турции снова растёт: в 2024 году общее количество продаж жилья выросло на 20,6% до 1,48 млн единиц по сравнению с предыдущим годом, в то время как в 2023 году оно снизилось на 17,5%, в 2022 году — на 0,4%, а в 2021 году — на 0,5%, согласно данным TurkStat.

За тот же период продажи новых домов значительно выросли на 27,6% в годовом исчислении и составили 484 461 единицу, в то время как продажи подержанных домов также выросли на 17,4% и составили 993 564 единицы.

В разных регионах ситуация отличается, но в 2024 году спрос в большинстве крупных городов Турции вырастет на двузначную величину:

• В Стамбуле, на долю которого приходится более 16% сделок, продажи жилья резко выросли на 20,4% в годовом исчислении до 239 213 единиц.
• В Анкаре, на долю которой приходится 9,1% рынка, количество продаж жилья увеличилось на 17,1% по сравнению с прошлым годом и составило 134 046 единиц.
• В Измире, на долю которого приходится более 5% рынка, продажи жилья резко выросли на 22,8% в годовом исчислении до 80 398 единиц.
• В Анталье, которая также заняла более 5% рынка, в прошлом году количество продаж жилья выросло на 19,8% по сравнению с предыдущим годом и составило 77 512 единиц.
• В Бурсе, на долю которой приходится 3,6% рынка, продажи жилья выросли на 17,5% в годовом исчислении и составили 53 362 единицы в прошлом году.
• В Мерсине, на долю которого приходится более 3% рынка, продажи жилья выросли на 34,6% в годовом исчислении и составили 47 090 единиц.

В этом году спрос продолжает расти. В январе 2025 года продажи жилья выросли на 39,7% по сравнению с предыдущим годом и составили 112 173 единицы, согласно данным TurkStat. За тот же период продажи новых домов выросли на 29,8% по сравнению с предыдущим годом и составили 32 785 единиц, а продажи подержанных домов выросли на 44,2% и составили 79 388 единиц.

Количество иностранных покупателей жилья продолжает стремительно падать

В 2024 году количество сделок по покупке жилья иностранцами в Турции сократилось до 23 781 единицы, что на целых 32,1% меньше, чем 35 005 единиц в 2023 году, и на 64,8% меньше, чем 67 490 единиц два года назад, согласно данным, опубликованным TurkStat. В 2023 году этот показатель снизился на 48,1% по сравнению с предыдущим годом, а в 2022 году и 2021 году вырос на 15,2% и 43,5% соответственно.

В результате доля иностранных покупателей жилья на рынке в 2024 году составила всего 1,6% по сравнению с 2,9% в 2023 году и 4,6% в предыдущем году. Сокращение числа иностранных покупателей жилья за последние два года в первую очередь связано с повышением пороговых значений инвестиций для получения вида на жительство и гражданства, вступившим в силу в 2022 году.

2024 году россияне лидировали по количеству иностранных покупателей жилья в Турции, на их долю пришлось более 20%. Иранцы заняли второе место с долей рынка 9%. За ними следовали украинцы с долей рынка 6,8%, немцы с долей 5,4%, иракцы с долей 5,4% и казахстанцы с долей 4,4%.

С ростом числа российских покупателей жилья турецкие банки начали открывать рублёвые счета.

Большинство иностранных покупателей приобрели жильё в Стамбуле, на который в 2024 году пришлось около 35,4% от общего объёма продаж, за ним следуют Анталья (34,6%), Мерсин (8,9%), Анкара (2,7%), Ялова (2,5%) и Бурса (2,2%).

Затем, в январе 2025 года, количество покупок жилья иностранцами в стране сократилось ещё на 24,9% в годовом исчислении и составило всего 1547 единиц, что свидетельствует о том, что спрос на недвижимость со стороны иностранцев остаётся низким.

До этого продажи недвижимости иностранцам в Турции в целом росли, за исключением 2016 и 2020 годов из-за пандемии COVID-19. Иностранные покупатели приобретали большое количество турецкой недвижимости, что отражало значительный рост туризма в странах Персидского залива. Падение курса лиры привлекло в Турцию посетителей. В Стамбуле сейчас так много арабских туристов, что он напоминает город Персидского залива: в магазинах и ресторанах говорят по-арабски, а блюда соответствуют вкусам жителей Персидского залива.

В период с 2013 по 2022 год количество иностранных покупателей жилья увеличилось более чем в четыре раза — с 12 181 до примерно 67 490 единиц. На долю россиян, иранцев и иракцев за этот период пришлась почти треть всех иностранных покупателей. Они считают Турцию безопасной гаванью и чувствуют культурную близость к этой стране.

Смягчены правила владения иностранным жильем

Только в 2002 году турецкий рынок недвижимости впервые открылся для иностранных покупателей. Но им разрешалось приобретать недвижимость только в нескольких зонах и по «оговорке о взаимности». Это означает, что покупать недвижимость могли только граждане стран, предоставляющих турецким гражданам взаимные права, — например, Великобритании, Германии и Нидерландов. В 2005 году зоны были упразднены, но оговорка о взаимности осталась.

Требование взаимности было окончательно отменено в августе 2012 года, и с тех пор гражданам 183 стран разрешено покупать недвижимость в Турции. Гражданам Китая, России, Индии и арабских государств Персидского залива, которым ранее было запрещено покупать недвижимость из-за требований взаимности, теперь это разрешено. Размер участка земли, который иностранцы могут купить без специального разрешения, был увеличен с 2,5 до 33 гектаров.

Десятки тысяч иностранцев успешно приобрели недвижимость в Турции, в основном в Мраморноморском и Средиземноморском регионах, которые являются основными финансовыми и туристическими центрами Турции.

«Послабление требований к иностранцам для получения турецкого гражданства, волатильность турецкой лиры по отношению к другим валютам и освобождение иностранцев от уплаты НДС способствовали росту продаж», — сказал Мелих Тавукчуоглу, глава Ассоциации подрядчиков азиатской части Стамбула.

С января 2017 года Турция предоставляет гражданство иностранцам различными способами, в том числе за покупку недвижимости стоимостью не менее 1 миллиона долларов США. В том же году правительство ввело другие меры для привлечения иностранных покупателей жилья:

• Снижение регистрационных сборов с 2% до 1,5%, которые платят и покупатель, и продавец (или в общей сложности около 3%).
• Освобождение от уплаты НДС для владельцев недвижимости, которые покупают турецкую недвижимость, но не живут в Турции, при условии, что они оплачивают недвижимость иностранной валютой. Покупатели недвижимости также должны владеть ею в течение 12 месяцев после покупки.
• Государственная пошлина за «соглашения о продаже» была снижена с 0,95% до 0%.

В сентябре 2018 года были введены новые правила, сокращающие размер инвестиций, необходимых для получения турецкого гражданства:

• Покупка недвижимости стоимостью не менее 250 000 долларов США теперь даёт вам право на гражданство.
• Или инвестиции в основной капитал в размере 500 000 долларов США

• Или хранение как минимум 500 000 долларов США на банковском счёте в Турции в течение как минимум трёх лет, что меньше прежнего лимита в 3 миллиона долларов США;

• Или создание 50 рабочих мест по сравнению со 100 рабочими местами.

Однако с 13 июня 2022 года минимальный порог для получения гражданства за инвестиции в недвижимость был повышен с 250 000 до 400 000 долларов США. Это произошло на фоне всплеска интереса иностранцев к покупке жилья в Турции в 2021–2022 годах.

Чтобы получить вид на жительство в стране через недвижимость, иностранным покупателям необходимо инвестировать минимум 50 000 долларов США. Для покупки недвижимости в таких крупных городах, как Стамбул, Анкара, Измир, Мугла и Анталья, сумма увеличивается до 75 000 долларов США. С 16 октября 2023 года минимальная сумма инвестиций для получения вида на жительство во всех городах Турции была увеличена до 200 000 долларов США.

Вступил в силу налог на элитное жилье

Налог на элитное жильё и другие налоговые меры вступили в силу в январе 2021 года. Он взимается с владельцев жилья стоимостью более 5,25 млн турецких лир (143 790 долларов США).

Ниже приведены пересмотренные налоговые ставки:

• Жилая недвижимость стоимостью менее 5,25 млн турецких лир (143 790 долларов США) не облагается налогом.
• Жилая недвижимость стоимостью от 5,25 млн турецких лир (143 790 долларов США) до 7,87 млн турецких лир (215 550 долларов США) облагается налогом в размере 0,3% от суммы, превышающей базовый уровень.
• Для объектов недвижимости стоимостью до 10,5 млн турецких лир (287 582 доллара США) взимается дополнительный налог в размере 0,6% с суммы свыше 7,87 млн турецких лир (215 550 долларов США).
• Дома стоимостью более 10,5 млн турецких лир (287 582 доллара США) облагаются налогом в размере 22 500 турецких лир (616 долларов США) плюс 1,0% от суммы, превышающей базовый уровень.

Есть некоторые исключения. Те, у кого есть только одна квартира, не будут облагаться указанным налогом. Более того, те, у кого есть несколько квартир, не будут облагаться налогом на элитное жильё в той квартире, которая имеет наименьшую стоимость.

Повышение налога на элитное жильё и увеличение пороговых значений инвестиций для получения вида на жительство и гражданства в последние годы снизили спрос на недвижимость. Ожидается, что в 2025 году эта политика продолжит стабилизировать рынок и сократит спекулятивную деятельность.

Источники:

• Индекс цен на жилую недвижимость (Центральный банк Турецкой Республики): https://www.tcmb.gov.tr/
• Статистика продаж домов (Турецкий статистический институт): https://data.tuik.gov.tr/